ERP et retrait-gonflement des argiles (RGA) : nouveau zonage au 1er juillet 2026

A compter du 1er juillet 2026, un nouveau zonage réglementaire du risque de retrait gonflement des argiles (RGA) entre en vigueur, en application de l'arrêté du 9 janvier 2026, venant actualiser la cartographie de référence établis en 2020. 

Ce nouveau zonage prend en compte l'évolution de la sinistralité observée ces dernières années ainsi que les effets du changement climatique. Il entraîne une extension significative des zones d'exposition moyenne et forte, concernant désormais plus de la moitié du territoire national. 

Une évolution majeure des données réglementaires 

Ce changement se traduit concrètement par un reclassement de nombreuses communes et parcelles. 

Certaines zones initialement classées en exposition faible pourront être requalifiées en exposition moyenne, voire forte, avec des conséquences directes sur : 

• les obligations d'information des acquéreurs; 
• les conditions de constructibilité des terrains; 
• et les exigences en matière d'études de sol et de techniques constructives. 

Le nouveau zonage sera applicable notamment : 

• aux promesses et actes authentiques de vente portant sur des terrains constructibles; 
• ainsi qu'aux contrats de construction de maisons individuelles conclus à compter du 1er juillet 2026 [www.georisques.gouv.fr].

Incidence directe sur l'Etat des Risques (ERP)

L'ERP est un document règlementaire destiné à informer l'acquéreur ou le locataire sur les risques affectant un bien immobilier. 

Sa durée de validité est de 6 mois. 

Toutefois, il est essentiel de rappeler que la validité formelle du document ne garantit pas sa conformité réglementaire. En effet, toute évolution des données réglementaires intervenant entre l'établissement de l'ERP et la signature de l'acte impose une actualisation du document. 

Apport déterminant de la jurisprudence récente 

Par un arrêt du 19 février 2026, la Cour de Cassation a précisé la portée de cette obligation : la seule validité temporelle de l'ERP ne suffit pas : le document doit être conforme à la règlementation en vigueur au jour de la signature de l'acte. 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 février 2026, 24-10.524, Publié au bulletin-Légifrance

A retenir : 

• un ERP établi avant le 1er juillet 2026; 
• bien que datant de moins de 6 mois; 
• peut devenir juridiquement insuffisant s'il ne reflète pas le nouveau zonage applicable. 

Risques en cas d'ERP non actualisé 

L'utilisation d'un ERP obsolète expose les parties à plusieurs risques : 

1. Risques juridiques 

• Mise en cause de la responsabilité du vendeur pour défaut d'information, 
• Remise en cause de la validité de la vente, 
• Engagement de la responsabilité des intermédiaires (notaires, agents, conseils) 

2. Risques transactionnels 

• Blocage de la signature de l'acte authentique, 
• Renégociation du prix, 
• Perte de confiance de l'acquéreur. 

3. Risques techniques et financiers 

• Apparition d'obligations nouvelles (ex. 2tude de sol G1..),
• Adaptation des conditions de construction, Augmentation du coût global du projet immobilier.

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À RETENIR